近日，市住房和城鄉建設局發布了《濟南市物業管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿），公開向社會征求意見。意見稿首次明確了物業管理區域劃分，并對業委會的成立條件以及主要職責等做出了明確規定。同時強調，物業公司禁斷水電催物業費，車位只售不租最高擬罰款25萬元。

　　物業管理區域劃分不按規定公示 最高擬罰五萬元

　　物業管理區域如何劃分？意見稿提出，物業管理區域的劃分應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　開發企業在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向所在區縣住房和城鄉建設主管部門申請劃分物業管理區域。劃分登記后，開發企業應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

　　現實生活中，物業服務用房存在不夠用的情況。對此，意見稿提出，物業管理區域內應當配置物業服務用房，由開發企業無償提供，屬于全體業主共有。在物業服務用房的配置上，建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；具備水、電、采光、通風等正常使用功能。業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排，其建筑面積不低于二十平方米。

　　對于未按規定申請物業管理區域劃分，或未向物業買受人明示劃分情況的，由區縣住建主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處三萬元以上五萬元以下的罰款。

　　新建住宅小區前期物業服務費 實行政府指導價

　　新房交付前，前期物業費怎么收??？意見稿提出，新建住宅小區前期物業服務費實行政府指導價。前期物業服務合同生效之日至物業交付之日發生的物業服務費，由建設單位承擔；物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由業主按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

　　意見稿提出，前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。開發企業在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報備，并在銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。建設單位應當在物業銷售時公示臨時管理規約和前期物業服務合同，并提供給物業買受人，同時予以說明。

　　新建住宅小區前期物業服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同住建主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定和動態調整相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。此外，意見稿還提出，開發企業要在小區設物業售后維修服務體系，并在小區內設立房屋售后服務中心，處理建設遺留問題、接受業主報修。

　　業主享有十項權利 履行九項義務

　　業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序要求方面，意見稿界定了業主范圍，指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。符合法院判決、仲裁機關仲裁，或因繼承、受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人等五種條件，也可以認定為業主。在物業管理活動中，業主享有行使業主大會投票權、監督業主委員會工作等十項權利，履行交納物業費、專項維修資金、轉讓或出租物業專有部分及時告知物業服務人等九項義務。

　　依法成立業主大會方面，意見稿指出，按照程序，業主已入住面積或已入住戶數比例達到百分之五十以上，自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上，只要滿足上述三個條件之一就可召開首次業主大會，設立業委會。在符合條件的物業管理區域，百分之十以上的業主或者建設單位均可向街道辦提出設立業主大會的申請，居委會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出設立業主大會的申請。

　　街道辦應當在接到設立業主大會書面申請三十日內，組建業主大會籌備組?；I備組由街道辦、社區黨組織、轄區公安派出所、居委會、業主代表和建設單位組成?；I備組組長由街道辦代表擔任。籌備組中的業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議，通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業委會委員和候補委員。

　　不得以只售不租為由 拒絕業主承租車位

　　意見稿提出，物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位（庫），應當首先滿足業主的需要。業主、物業使用人要求承租建設單位未出售或未附贈車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車位（庫）出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位（庫）應當優先投入使用；車位（庫）尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業主共同決定。

　　業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務人商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務人另行約定。

　　在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業服務人應當按照物業服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，并加強巡查，及時督促違反規定停放的車輛駛離；督促無效的，應當及時報告有關部門。

　　對業主要求承租的車位（庫）只售不租的，由區縣住建主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。